Rynek najmu – jak się do tego zabrać?

0
41
Rynek najmu – jak się do tego zabrać?

Chcesz wejść na rynek najmu? Przed kupnem mieszkania zastanów się, kto będzie twoim potencjalnym najemcą. Czy rodzina z dzieckiem, czy może grupa studentów, a może pracownik korporacji, który jest czasowo na delegacji w twoim mieście? Od tego, komu chcesz wynająć, zależy w dużej mierze, jaki lokal będzie potrzebny.

Na rynku nieruchomości pod wynajem liczy się kilka podstawowych kwestii – przede wszystkim lokalizacja. Jeśli upatrzyłeś sobie mieszkanie w zabudowanym centrum miasta, blisko budynków akademickich, ale też pubów, czy dyskotek – możesz być pewien, że klientami okażą się żacy.

W polskich realiach studenci to najczęstsza grupa docelowa. Należy pamiętać, że w Polsce wynajem mieszkania na wiele lat, po prostu „do życia” nie jest popularny. Tym różnimy się od rynków Zachodniej Europy, że nawet ludzie majętni nie widzą nic dziwnego i złego w wieloletnim wynajmie. U nas ceni się własność.

Dlatego przede wszystkim możesz liczyć na studentów. Jeśli tak – oprócz lokalizacji – pamiętaj też o odpowiednim metrażu. Nie będzie dobrym rozwiązaniem kupno kawalerki, bo wynajmiesz ją tylko jednej osobie. Najlepszy metraż to około 60 m2 i trzy pokoje. Pozwala elastycznie manipulować przestrzenią i w wypadku wycofania się któregoś z najemców, dokooptować do pozostałych nową osobę. Poza tym, przychód z wynajmu pojedynczych pokojów jest sumarycznie zazwyczaj większy niż np. wynajem całego mieszkania jednej osobie. To też warto rozważyć. Oczywiście studenci cenią sobie mieszkania umeblowane, nie mówiąc już o szybkim Internecie, i wyposażeniu w sprzęt AGD. To jest standard.

Wynajem studentom – choć najłatwiejszy w polskich warunkach – ma też swoje istotne wady, dlatego warto się zastanowić nad skierowaniem oferty do innej grupy odbiorców – np. młodych małżeństw, rodzin itp. Pamiętaj, że żacy rzadko kiedy przebywają w jednym miejscu przez cały okres studiów – wraz ze zmianami sympatii towarzyskich i po prostu chęcią odmiany, przychodzi czas na nową lokalizację i przeprowadzkę do innego miejsca. Ponadto student każdego roku znika na 3 miesiące wakacji, a w tym czasie będzie oczekiwał od ciebie mniejszego czynszu. Jeśli się nie zgodzisz – wybierze inną ofertę. Tak więc – studenci jako grupa najemców cechują się dużą niepewnością. Raczej będzie to najem w krótszym okresie czasu, więc mimo, że łatwo znajdziesz najemców, będziesz musiał częściej szukać nowych, organizować pokazy mieszkania itp. Co więcej – ponieważ wynajmujesz ludziom młodym, możesz się liczyć z nieprzewidzianymi sytuacjami typu głośne imprezy, wizyty policji, zniszczenia. Oczywiście tak być wcale nie musi, ale warto jednak mieć taką możliwość z tyłu głowy.

Wynajem młodemu małżeństwu w dużym stopniu niweluje powyższe mankamenty. Masz szansę podpisać umowę najmu na dłuższy okres i możesz liczyć na minimalizację nieprzewidzianych sytuacji, oraz wypłacalność klienta. Jeśli jednak szukasz takich najemców musisz też dla nich dostosować ofertę. Na pewno – większą niż studenci – wagę będą przywiązywać do standardu mieszkania. O ile żakom może być to obojętne, o tyle para z dzieckiem, która planuje kilkuletni pobyt, zwróci uwagę na konieczność ewentualnych remontów.

Po drugie – lokalizacja – o ile dla studentów najważniejsza była bliskość uczelni i centrum, o tyle w tym przypadku nie musi być to koniecznością. Małżeństwo, zwłaszcza z dzieckiem, chętniej wybierze lokalizację blisko terenów zielonych, w ciszy, za to z dostępem do przedszkoli, szkół itp. Oczywiście dobry dojazd do centrum też będzie miał tu znaczenie.

Potencjalnym odbiorcą mieszkania na wynajem może być też tzw. singiel, czyli pojedyncza osoba. Ktoś taki zazwyczaj już pracuje i zamiast „życia studenckiego” ceni sobie wygodę i prywatność. Tego typu odbiorca chętniej zdecyduje się na kawalerkę, jednak nie należy stawiać na takie mieszkanie – bo jest ono najmniej praktycznym rozwiązaniem jeśli chodzi o rynek najmu.

Nawet pojedyncze osoby będą wolały częściej choćby niewielkie dwa pokoje, niż mieszkanie jednopokojowe, dlatego warto przede wszystkim celować w lokale przynajmniej 40 metrowe, do 60 m2.

Jakie mieszkanie wybrać? Dobrym rozwiązaniem jest poszukiwanie wśród lokali do remontu – tu ceny będą obniżone, a można trafić na nieruchomość o tak dobrych parametrach i lokalizacji, że przy stosunkowo niewielkich nakładach finansowych uzyskamy bardzo dobrą nieruchomość inwestycyjną. Oczywiście potencjalne koszty remontu należy skalkulować.

Obecny rynek najmu rządzi się już innymi prawami, niż jeszcze kilka lat temu. Dziś to warunki dyktuje klient. Przy negatywnych tendencjach demograficznych i ciągle tanim kredycie mieszkaniowym, wynajem stracił nieco na atrakcyjności, jednak nadal postrzega się tę formę inwestowania jako dochodową. Szacuje się, że przeciętna roczna stopa zwrotu dla wynajmu mieszkań w dużych miastach kupowanych po średnich cenach 300 – 330 tysięcy złotych, wynosi około 5 proc. Taka inwestycja zwróci się po około 17 – 20 latach.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here