Jak bardzo różne kwoty podatku mogą wyjść dla jednej i tej samej nieruchomości postanowiłem pokazać w trzech wariantach. Dla podatku płaconego wg skali podatkowej oraz dla podatku zryczałtowanego ale w dwóch wariantach – z dobrą i złą umową wynajmu. Zła umowa wynajmu określa kwotę jaką opłaca najemca bez rozbicia jej na tą dla właściciela nieruchomości, oraz na czynsz i zaliczki za media. Prawidłowo przygotowana umowa powinna mieć zapis mówiący o tym, że to lokator zobowiązany jest opłacać rachunki za media oraz czynsz do zarządy – ale za pośrednictwem właściciela mieszkania. Co to zmienia? Bardzo dużo – jeżeli formalnie mamy przerzucone opłaty na najemcę, nie musimy płacić od nich podatku, nie są naszym dochodem.
Załączony poniżej kalkulator jest dość uproszczony, gdyż nie zawiera możliwych do odliczenia kosztów remontów czy doposażenia mieszkania. Wpisane liczby to faktycznie wartości dotyczące mieszkania opisywanego w poprzednich wpisach.
Porównanie podatku w skali podatkowej oraz ryczałtu (pobierz jako .xlsx).
Przejdźmy po kolei po danych które trzeba uzupełnić:
Wartość transakcyjne nieruchomości – sprawa prosta, wpisujemy kwotę za jaką kupiliśmy mieszkanie. Zgodnie z aktem notarialnym.
Koszty wykończenia (udoskonalenia) – tutaj sprawa jest już bardziej skomplikowana gdyż musimy ustalić czy w naszym mieszkaniu wykonywaliśmy remont czy tzw. udoskonalenie. Zgodnie z prawem budowlanym za remont można uznać tylko prace polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego mieszkania. Czyli mówiąc prościej remontem jest naprawa oraz wymiana zużytych elementów. Nie jest za to remontem wykończenie mieszkania ze stanu deweloperskiego do stanu używalności Takie prace to właśnie ulepszenie (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja i modernizacja). Jakie to niesie konsekwencje? Ano takie, że o ile remont może być w całości ujęty w koszt podatkowy, to ulepszenie niestety nie. Jeżeli w danym roku podatkowym wydatki na ulepszenie przekraczają kwotę 3 500 zł, to wartość takich wydatków powiększa wartość środka trwałego – czyli naszego mieszkania.Aby sprawa była jeszcze bardziej skomplikowana musimy pamiętać, że nie całość kosztów wykończenia mieszkania możemy zaliczyć jako ulepszenie powiększające nam wartość mieszkania. Za ulepszenie możemy uznać wszelkie wydatki na prace budowlane wykonane w mieszkaniu i zakup tzw. części składowych, które nie mogą zostać odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Tak więc jako ulepszenie możemy zaliczyć zakup i położenie płytek, armatury sanitarnej, zakup i montaż szaf wnękowych oraz mebli kuchennych. Ulepszeniem jest również zakup sprzętu kuchennego, ale TYLKO tego pod zabudowę. Wszelkie meble oraz sprzęt AGD który nie jest „przymocowany” do mieszkania, stanowi jego wyposażenie i nie podnosi wartości mieszkania w rozumieniu podatkowym. Ufff… idźmy dalej
Część odsetkowa raty kredytowej – jeżeli zakupiliśmy mieszkanie na kredyt, naszym kosztem podatkowym będą również odsetki od tego kredytu (części kapitałowej nie możemy zaliczyć). Wysokość odsetek przypadających na daną ratę odczytamy z harmonogramu płatności, musimy pamiętać, że w przypadku kredytu z ratą stałą część odsetkowa jest przy każdej racie inna (mniejsza). Dodatkowo jeżeli nasz kredyt jest w walucie innej niż złotówki i to do kosztów możemy również zaliczyć poniesione wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego w walucie obcej, w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału, a kwotą otrzymanego kredytu na skutek wahań kursu. Czyli innymi słowy to co przez zmianę kursu straciliśmy.
Wysokość amortyzacji (%) – dla zdecydowanej większości przypadków należy wpisać 1,5% lub 2,5%. Pierwsza wartość jest dla mieszkań własnościowych, druga dla mieszkań spółdzielczych. Jest to tzw. amortyzacja liniowa, którą liczymy od wartości mieszkania powiększonej o wartość ulepszenia. Można jeszcze wyróżnić amortyzację ze stawkami indywidualnymi (większy temat na oddzielny wpis) oraz amortyzację uproszczoną, którą opiszę w dalszej części tego wpisu.
Wysokość czynszu do zarządcy/spółdzielni – wpisujemy sumę opłat „stałych” takich jak opłata za zarząd, sprzątanie, zaliczka na wodę, śmieci itp. Innymi słowy wszystko co powszechnie nazywa się czynszem i mediami. Doliczamy też uśrednioną miesięczną stawkę za prąd i gaz.
Inne koszty miesięczne – tutaj jeżeli ktoś ma ochotę może spróbować przewidzieć uśredniony i rozłożony na miesiące koszt remontów które w istotny sposób mogą obniżyć nam obciążenia podatkowe.
Opłata pobierana od najemcy – ostatnia już pozycja w której wpisujemy sumę pieniędzy jaką otrzymujemy od najemcy. Ważne aby wpisać również opłaty za media, gdyż kalkulator odliczy wpisane wyżej wartości właśnie mediów i czynszu.
